Kebijakan moratorium (penghentian sementara) penerbitan izin perumahan di seluruh wilayah Jawa Barat yang ditetapkan oleh Gubernur Dedi Mulyadi pada Desember 2025 merupakan guncangan besar bagi sektor properti.
Dampak kebijakan tersebut terhadap emiten properti:
1. Dasar Kebijakan Moratorium
Kebijakan ini dituangkan dalam Surat Edaran Gubernur Jawa Barat No. 180/13 Desember 2025. Awalnya hanya untuk Bandung Raya, namun kini diperluas ke seluruh kabupaten/kota di Jawa Barat.
Alasan: Mitigasi bencana hidrometeorologi (banjir dan longsor) serta penataan ulang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) berbasis risiko bencana.
Durasi: Berlaku sampai masing-masing daerah menyelesaikan kajian risiko bencana dan penyesuaian tata ruang.
2. Emiten yang Paling Terdampak
Jawa Barat adalah “jantung” cadangan lahan (landbank) bagi pengembang besar. Emiten yang memiliki eksposur tinggi di wilayah ini meliputi:
PT Sentul City Tbk (BKSL): Memiliki basis aset utama di Bogor. Moratorium ini berpotensi menghentikan pengembangan klaster baru di kawasan Sentul.
PT Summarecon Agung Tbk (SMRA): Memiliki proyek raksasa di Summarecon Bandung dan Summarecon Bekasi. Pembatasan izin baru dapat menghambat marketing sales dari peluncuran unit-unit baru di 2026.
PT Ciputra Development Tbk (CTRA): Memiliki banyak proyek tersebar di Jawa Barat (CitraGarden, CitraLand). Meskipun diversifikasinya luas, hambatan di Jabar akan menekan target pendapatan konsolidasi.
PT Metropolitan Land Tbk (MTLA): Sangat bergantung pada wilayah Bekasi dan Bogor untuk segmen rumah tapak menengah.
3. Dampak Finansial dan Operasional
Marketing Sales Menurun=> Tanpa izin baru, emiten tidak bisa meluncurkan klaster baru. Mereka hanya bisa mengandalkan stok unit yang sudah memiliki izin sebelumnya.
Biaya Operasional Meningkat=> Holding cost untuk lahan yang belum berizin akan membengkak, sementara pendapatan tertunda.
Harga Jual Potensi Naik=> Keterbatasan suplai rumah baru di pasar saat permintaan tetap tinggi di 2026 dapat memicu kenaikan harga properti di pasar sekunder atau unit ready stock.
Sektor Subsidi Kritis=> Pengembang rumah subsidi paling terpukul karena margin mereka tipis; penundaan izin bisa mematikan arus kas perusahaan kecil-menengah.
4. Respon Pasar dan Proyeksi 2026
Hingga akhir Desember 2025, sentimen terhadap saham properti dengan exposure Jawa Barat cenderung negatif (bearish). Investor mengkhawatirkan:
Ketidakpastian Hukum: Pengembang khawatir aturan ini bertabrakan dengan program 3 juta rumah pemerintah pusat.
Efek Dominasi: Jawa Barat menyumbang porsi besar terhadap pertumbuhan kredit pemilikan rumah (KPR) nasional. Moratorium yang lama bisa menurunkan pertumbuhan kredit perbankan di 2026.
5. Peluang di Balik Krisis
Beberapa analis melihat emiten yang sudah memiliki izin matang (landbank berizin) justru diuntungkan. Mereka tidak terpengaruh moratorium dan bisa menjual stok mereka dengan harga lebih tinggi karena minimnya kompetisi dari proyek baru.
Hingga saat ini, emiten properti besar seperti SMRA (Summarecon), CTRA (Ciputra), dan MTLA (Metland) terpantau sedang melakukan langkah-langkah berikut sebagai respons terhadap moratorium di Jawa Barat:
1. Strategi “Stok Lama” (Ready Stock)
Emiten cenderung mempercepat penjualan unit di klaster-klaster yang sudah mengantongi izin sebelum kebijakan ini berlaku. Karena izin baru tertahan, stok rumah yang sudah tersedia atau sudah berizin menjadi sangat eksklusif dan harganya diprediksi akan naik pada awal 2026.
2. Diversifikasi ke Luar Jawa Barat
Beberapa emiten yang memiliki cadangan lahan (landbank) luas mulai mengalihkan fokus pemasaran dan pengembangan ke wilayah yang tidak terdampak moratorium, seperti:
Tangerang/Banten: Fokus ke BSDE (Bumi Serpong Damai) atau Alam Sutera.
Jawa Tengah & Timur: Fokus pengembangan di sekitar Semarang atau Surabaya.
IKN & Kalimantan: Mengingat proyek IKN sedang masif, pengembang besar mulai melirik peluang di Balikpapan dan Samarinda.
3. Lobi Melalui REI (Real Estat Indonesia)
Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) Jawa Barat dilaporkan sedang berkomunikasi intensif dengan Pemerintah Provinsi. Poin utamanya adalah:
Meminta klasifikasi jenis perumahan yang dimoratorium (misalnya, memohon agar Rumah Subsidi tetap diperbolehkan karena merupakan program strategis nasional).
Meminta kepastian durasi moratorium agar tidak menciptakan ketidakpastian investasi bagi pemegang saham.
Jika memegang saham properti, perhatikan Laporan Keterbukaan Informasi di website BEI pada Januari 2026 nanti. Biasanya, emiten akan merilis pernyataan dampak (Materiality Report).
Berdasarkan data profil aset dan laporan keuangan terakhir hingga akhir Desember 2025, berikut analisis mengenai emiten yang memiliki persediaan (stok) dan cadangan lahan (landbank) terbesar di wilayah Jawa Barat yang akan menjadi “senjata” mereka menghadapi moratorium izin baru:
1. PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) – Raja Jawa Barat
Summarecon adalah emiten yang paling dominan di Jawa Barat. Mereka memiliki izin kawasan yang sudah sangat matang (township), sehingga moratorium izin baru tidak akan terlalu mengganggu proyek yang sedang berjalan.
Titik Kekuatan: Summarecon Bandung (Gedebage) dan Summarecon Bekasi.
Stok & Landbank: Memiliki sisa stok siap jual yang cukup besar di Bandung dan Bekasi. Izin induk kawasan mereka sudah dikantongi sejak bertahun-tahun lalu, sehingga mereka tetap bisa meluncurkan klaster baru di dalam kawasan tersebut tanpa perlu mengurus izin prinsip dari nol.
Keterbatasan izin bagi kompetitor justru akan membuat nilai properti SMRA di Bandung dan Bekasi melambung karena kelangkaan suplai.
2. PT Ciputra Development Tbk (CTRA) – Diversifikasi Terluas
Ciputra memiliki jumlah proyek terbanyak yang tersebar di hampir seluruh kota besar di Jawa Barat.
Titik Kekuatan: CitraGarden (Bogor), CitraLand (Cirebon), CitraGrand (Bekasi), dan proyek di Karawang serta Pangandaran.
Stok & Landbank: CTRA memiliki strategi joint operation (kerja sama) dengan pemilik lahan lokal. Stok rumah siap jual mereka di wilayah Jabar tercatat sebagai salah satu yang tertinggi di industri.
Meskipun moratorium berlaku, CTRA memiliki proyek di luar Jabar (seperti di Tangerang, Sumatera, dan Sulawesi) sebagai penyeimbang risiko jika moratorium berlangsung lama.
3. PT Metropolitan Land Tbk (MTLA) – Penguasa Bekasi & Bogor
Metland memiliki eksposur yang sangat spesifik dan dalam di pasar Jawa Barat, khususnya segmen menengah.
Titik Kekuatan: Metland Cibitung, Metland Cileungsi, dan Metland Transyogi (Bogor).
Stok & Landbank: Hampir 70-80% pendapatan MTLA berasal dari Jawa Barat. Mereka memiliki ribuan unit rumah dalam tahap pengembangan di Bekasi dan Bogor yang izinnya sudah keluar sebelum Desember 2025.
Terancam namun Tangguh. Mereka sangat bergantung pada Jabar, namun karena izin mereka biasanya sudah “paket lengkap” untuk satu kawasan besar, mereka masih bisa berjualan stok yang ada hingga 2-3 tahun ke depan.
4. PT Sentul City Tbk (BKSL) – Fokus Bogor
BKSL memiliki cadangan lahan ribuan hektar di Bogor. Namun, karena isu lingkungan sering menjadi perhatian di area Sentul, moratorium ini akan sangat dipantau ketat oleh pasar terhadap saham BKSL.
Pasar akan melihat apakah BKSL bisa tetap mengeksekusi lahan yang ada tanpa terkendala aturan lingkungan baru yang menyertai moratorium Gubernur Dedi Mulyadi.
Jika ingin berinvestasi di saham properti selama masa moratorium ini, pilihlah emiten yang:
Sudah memiliki izin “Kawasan Mandiri”: Seperti SMRA dan CTRA. Moratorium biasanya menyasar izin baru untuk pembukaan lahan baru (izin lokasi), bukan pengembangan klaster di dalam kawasan yang sudah ada.
Memiliki Persediaan (Inventory) Tinggi: Emiten dengan stok rumah siap huni terbanyak akan meraup keuntungan karena harga rumah di Jabar diprediksi akan naik 10-15% di semester pertama 2026 akibat kelangkaan unit baru.
Disclaimer On: Tulisan ini tidak bertujuan mengajak membeli atau menjual saham tertentu. Keputusan Investasi/Trading sepenuhnya ada di tangan pembaca. Saham Daily tidak bertanggung jawab terhadap segala kerugian maupun keuntungan yang timbul dari Keputusan Investasi/Trading yang dilakukan oleh Pembaca.
Jika Anda ingin berlangganan Database Saham Daily dan mendapatkan Info Saham Terkini, klik link di bawah ini: